اوراق اجاره، اوراق بهادار با نام قابل نقل و انتقالي است كه نشان‌دهندۀ مالكيت مشاع دارندۀ آن در دارايي مبناي انتشار اوراق اجاره است.

 انواع اوراق اجاره

اوراق اجاره می­تواند به­صورت اجاره عادی، اجاره با شرط حق اختیار فروش و اجاره به شرط تملیک منتشر شود. (توضیح: در دستورالعمل اوراق اجاره، اوراق به دو نوع اجاره با شرط حق اختیار فروش و اجاره به شرط تملیک تقسیم­بندی شده‌است).
در انواع اوراق اجاره فروشنده و بانی (مستأجر) از نظر مالکیت می­توانند اتحاد داشته یا متفاوت باشند؛
اجاره دارایی به صورت‌های مختلف قابل تصور است:
1. اجاره عادی

در این صورت، دارایی در مقابل اجاره بهای معین برای مدت معینی به مستاجر اجاره داده می‌شود و در سررسید موسسه ناشر اوراق آن دارایی را تحویل گرفته و در بازار به فروش می‌رساند. در این صورت موسسه ناشر اوراق، بخشی از اجاره بها را به عنوان حق‌الوکاله خودش برمی‌دارد و بقیه را به صاحبان اوراق می‌پردازد. درآمد صاحبان اوراق در این صورت عبارت است از اجاره بهاهای ماهانه به اضافه تفاوت قیمت خرید دارایی و قیمت فروش آن در سررسید اجاره که ممکن است این تفاوت قیمت مثبت یا منفی باشد. به نظرکمیته این صورت از جهت فقهی اشکالی ندارد و قابل اجرا می‌باشد.

2. اجاره به شرط حق اختیار فروش

در این الگو، دارایی در مقابل اجاره بهای معین برای مدت معینی به مستاجر اجاره داده می‌شود و در قرارداد اجاره، شرط می‌شود که در سررسید، موسسه ناشر اوراق حق اختیار فروش دارایی به قیمت معین به مستاجر را داشته باشد.  در سررسید موسسه ناشر اوراق یا مطابق حق اختیار فروش آن دارایی را به مستاجر می‌فروشد و یا آن را تحویل گرفته و در بازار به فروش می‌رساند. در این صورت نیز موسسه ناشر اوراق بخشی از اجاره بها را به عنوان حق الوکاله خودش برمی‌دارد و بقیه را به صاحبان اوراق می‌پردازد. درآمد صاحبان اوراق در این صورت نیز عبارت است از اجاره بهاهای ماهانه به اضافه تفاوت قیمت خرید دارایی و قیمت فروش آن در سررسید اجاره که تا حدود زیادی قابل پیش بینی است. به نظرکمیته این صورت نیز از جهت فقهی اشکالی ندارد و قابل اجرا می‌باشد.

3. اجاره به شرط تملیک

در این صورت نیز، دارایی در مقابل اجاره بهای معین برای مدت معینی به مستاجر اجاره داده می‌شود و در قرارداد اجاره، شرط می‌شود که در سررسید، موسسه ناشر اوراق، دارایی مورد اجاره را به مستاجر تملیک کند. در سررسید موسسه ناشر اوراق مطابق شرط آن دارایی را به تملیک مستاجر درمی‌آورد . در این صورت نیز موسسه ناشر اوراق بخشی از اجاره بهاها را به عنوان حق الوکاله خودش برمی‌دارد و بقیه را به صاحبان اوراق  می‌پردازد. درآمد صاحبان اوراق در این صورت نیز عبارت است از اجاره بهاهای ماهانه که به طور معمول بیشتر از صورت‌های قبل است، به این معنی که ارزش خود دارایی نیز در اجاره بهاها گنجانده شده است.

(توضیح: در دستورالعمل انتشار اوراق اجاره تنها اجاره با شرط اختیار فروش و اجاره به شرط تملیک قید شده است).

 نرخ اجاره بها

نرخ اجاره بها می­تواند ثابت یا شناور باشد. در اوراق اجاره با نرخ شناور از چند عقد اجاره متوالی استفاده می­شود که در ضمن قرارداد اجاره اول شرط شده­اند. در زمان انتشار اوراق نرخ اجاره بهای اولین قرارداد اجاره معین می­شود. در ضمن این عقد اجاره شرط می­شود که طرفین قرارداد متعهد هستند تا سررسید اوراق، در ابتدای هر دوره زمانی عقد اجاره را تجدید کنند. نرخ اجاره بهای جدید می­تواند بر مبنای یک نرخ شناور (مانند نرخ تورم) مشخص شود.

 موضوع اوراق اجاره

• دارایی موضوع انتشار اوراق اجاره باید عرفاً و قانوناً باید قابلیت اجاره داشته باشد.
• در صورتی که موضوع اجاره سهام باشد بایستی:
• سهم مشاع بانی از سهام شرکت مورد معامله باید تعیین شود.
• در شرکتی که سهام آن مورد اجاره قرار می­گیرد باید نسبت دارایی­های ثابت به خالص ارزش دارایی ­های شرکت بیش از 60 درصد باشد. این محاسبات بر مبنای صورت مالی شرکت اصلی و در مورد شرکت­ هایی که صورت­های مالی تلفیقی دارند، صورت ­های مالی تلفیقی مبنای محاسبه می­باشد. همچنین جهت محاسبه ارزش دارایی­ های ثابت می­تواند ارزش روز مبنا قرار بگیرد. شرکت بایستی در طول انتشار اوراق اجاره حفظ نسبت 60 درصد دارایی­های ثابت به خالص ارزش دارایی ­ها متعهد باشد.  ­
• تبصره: شرکت­هایی که بخش عمده دارایی­های آن­ها (بیش از 60 درصد) مطابق صورت­های مالی تلفیقی، سرمایه ­گذاری بلندمدت در سهام شرکت­ها باشد، می­ توانند به تناسب سهم در سهام شرکت، سهم در دارایی­های ثابت شرکت­های زیرمجموعه را محاسبه و به تناسب نسبت به تعیین مبلغ و ارائه درخواست به کمیته فقهی تخصصی اقدام نمایند.
• مبلغ انتشار اوراق اجاره بر روی یک سهام نمی­تواند از مبلغ دارایی­های ثابت شرکت (مبنای انتشار) بیش­تر باشد در صورتی که در ازای بخشی از ارزش دارایی ثابت، بدهی وجود دارد (مبلغ دارایی ثابت از خالص دارایی‌ها بیشتر باشد) جهت رعایت انضباط مالی، در این صورت شرکت می‌تواند حداکثر به اندازه مبلغ ما به التفاوت دارایی‌ ثابت و بدهی‌ نسبت به انتشار اوراق اقدام نماید. 
• حقوق و منافع سهام در دوره اجاره به شرط تملیک باید تعیین و تکلیف شود. همچنین می­تواند بخشی از منافع به صورت شرط ضمن عقد متعلق به بانی (مانند دولت) باشد. خریداران اوراق می­تواند منافع سهام اعم از سود سهام، استفاده از حق تقدم و مانند آنها را به فروشنده سهام برای دوره معینی و در قبال مبلغ معینی واگذار می‌نمایند. این واگذاری می‌تواند در قالب قراردادهایی همچون صلح، معاوضه یا بیع صورت گیرد.
• باید شرایط فسخ در قرارداد اجاره به شرط تملیک سهام در صورت عدم ایفای تعهدات بانی (دولت) پیش­بینی شود. در این صورت قرارداد اجاره فسخ شده و می‌توان سهام موضوع اجاره را فروخته و وجوه آن را به صاحبان اوراق داد.
• اگر سهام موضوع اوراق اجاره متعلق به شرکتی باشد که خود مالک شرکت­های متعددی باشد، باید از خریداران اوراق، اجازه خرید و فروش سهام شرکت­های تحت تملک گرفته شود (ص 50). همچنین در صورتی که سهام شرکتی، مبنای انتشار اوراق اجاره قرار بگیرد، اگر شرکت مزبور قصد سرمایه‌گذاری در سهام شرکت‌های دیگر را داشته باشند، می‌بایست شرط وکالت در خرید و فروش سهام از طرف صاحبان اوراق اجاره در قرارداد اجاره سهام گنجانده شود.
• در صورتی که شرکتی قبلاً اوراق اجاره بر روی بخشی از دارایی­های خود کرده باشد، آن بخش از دارایی­ها از مجموع کل دارایی­های ثابت خارج شده و محاسبات بر روی ارزش باقیمانده صورت می­گیرد. این موضوع در حالت برعکس، یعنی در حالتی که ابتدا بر روی سهام شرکت، اوراق اجاره منتشر می‌شود و سپس شرکت به صورت مستقیم درخواست انتشار اوراق اجاره بر روی دارایی‌های ثابت دارد نیز اعمال خواهد شد. 
• باید سازوکاری در نظر گرفته شود که شرکتی که بخشی از دارایی‌های خود را مبنای انتشار اوراق اجاره قرار می‌دهد بدون اذن دارندگان اوراق قادر به فروش آن دارایی‌ها نباشد.

 بازخرید اوراق

بانی می­تواند اوراق را پیش از موعد بازخرید نماید، در این صورت قرارداد اجاره خاتمه پیدا می­ کند.
در صورتی که بازخرید توسط شرکتی انجام شود که تحت مالکیت بانی نباشد، پس از خرید تمامی اوراق اجاره، شرکت خریدار اوراق جهت تملیک دارایی موضوع انتشار به بانی و اتمام قرارداد اجاره، با وی معامله می‌نماید.

 اوراق اجاره ارزی

اوراق اجاره می­تواند به صورت ارزی منتشر شود. به این صورت که سرمایه‌گذاران با پرداخت مبلغ معینی ارز یا معادل ریالی آن (به نرخ روز بازار آزاد) و خرید اوراق اجاره به صورت مشاع مالک دارایی معینی می‌شوند، سپس آن دارایی را در قالب اجاره به شرط تملیک ارزی در اختیار بانی قرار می‌دهند. مطابق قرارداد در سررسیدهای مقرر اجاره بها به صورت ارز یا معادل ریالی آن (به نرخ روز بازار آزاد) به سرمایه گذاران پرداخت می‌شود.

 قابلیت تعویض با سهام 

اوراق اجاره قابل تبدیل یا تعویض با سهام را دارد. (توضیح: اوراق قابل تبدیل (convertible) اوراقی است که قابل تبدیل به سهام شرکت بانی است. اوراق قابل تعویض (Exchangeable) اوراقی است که قابل تبدیل به سهام شرکت زیر مجموعه است).

 فروش اوراق به صرف یا به کسر

اواراق اجاره در صورتی که بانی و فروشنده یکی باشند، می­تواند به صرف یا به کسر معامله شود و در غیر اینصورت (یعنی جایی که بانی و فروشنده متفاوتند) شرکت واسط به وکالت از طرف صاحبان اوراق با بانی مصالحه می­کند که بانی وجوه حاصل از اوراق اجاره را جهت خرید دارایی موضوع اجاره به کار گیرد. اگر مازادی داشت تملک کرده و اگر کسری داشت، از منابع خودش جبران کند.